Imagine a seguinte situação prática vivida por centenas de proprietários de imóveis no estado de São Paulo: você realizou o sonho da casa própria comprando um apartamento financiado em 30 anos por uma instituição financeira. Devido a um contratempo no orçamento da família, algumas taxas de condomínio acabaram ficando em atraso. Diante das notificações da administradora, você manteve a calma acreditando em um boato bastante difundido na internet: a ideia de que, como o imóvel está financiado com alienação fiduciária para a Caixa ou para outro banco, a Justiça jamais poderia tomar ou leiloar o seu apartamento.
A surpresa ocorre quando chega uma notificação oficial da execução judicial promovida pelo condomínio, trazendo a ordem de penhora e os preparativos para o leilão público da unidade. O pavor de perder o teto da família e o montante financeiro investido durante anos nas prestações bancárias passa a ser uma ameaça real. Afinal, a Justiça pode penhorar um imóvel que ainda pertence ao banco para quitar condomínio atrasado?
Sim, o condomínio pode penhorar e levar a leilão o imóvel financiado pelo banco para pagar cotas condominiais em atraso. Por possuir natureza propter rem (obrigação vinculada à própria conservação do bem), a dívida de condomínio é indispensável para manter o edifício de pé. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) autoriza a penhora do imóvel ou dos direitos aquisitivos do comprador, prevalecendo sobre a garantia da instituição financeira.
1. O mito da blindagem: por que o banco não protege seu imóvel do condomínio?
Existe um equívoco perigoso entre compradores que adquirem imóveis mediante financiamento bancário sob o regime de alienação fiduciária. Na alienação fiduciária, a propriedade analítica do bem é transferida temporariamente ao banco até a quitação integral do contrato, enquanto o comprador permanece na posse direta do imóvel na condição de devedor fiduciante.
Em virtude disso, muitos devedores supõem que a cobrança promovida pelo condomínio esbarrará em um obstáculo insuperável: o fato de o bem não pertencer formalmente ao morador. A teoria leiga afirma que o condomínio não pode penhorar o patrimônio do banco por uma dívida de quem está apenas morando no local.
No entanto, a legislação processual e a jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ) derrubam essa premissa. O pagamento das taxas condominiais é a fonte de custeio dos serviços essenciais do edifício, tais como segurança, portaria, energia das áreas comuns e manutenção de elevadores. Permitir que uma unidade fique inadimplente sem sofrer a execução do próprio imóvel geraria o enriquecimento sem causa do morador em detrimento dos demais vizinhos, que precisariam arcar com a sua cota parte.
Você recebeu uma notificação de execução de condomínio em seu apartamento financiado? Cada dia conta para evitar a publicação dos editais de leilão.
2. A natureza propter rem e a ordem de preferência dos créditos judiciais
Para entender a razão técnica pela qual a dívida de condomínio supera a garantia do financiamento bancário, é preciso compreender o conceito de obrigação propter rem (que significa "por causa da coisa").
A taxa condominial não é uma dívida pessoal comum decorrente de uma compra no comércio ou de um empréstimo pessoal. Trata-se de um débito gerado pelo próprio bem e indispensável à sua subsistência física e jurídica. Se o prédio não arrecadar os valores necessários para a sua manutenção, toda a estrutura física perde valor de mercado e corre o risco de ruína, o que inclusive prejudicaria a própria garantia do banco financiador.
Por esse motivo, o ordenamento jurídico confere superpreferência ao crédito condominial em relação aos demais débitos do morador. Essa prioridade supera inclusive a garantia de alienação fiduciária outorgada ao banco no contrato de financiamento habitação.
⚠️ Atenção: A prioridade do condomínio sobre a garantia real
Mesmo que o contrato de financiamento bancário contenha cláusula de alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel no Cartório de Imóveis, a dívida de condomínio autoriza a busca e apreensão patrimonial da unidade, pois o crédito condominial visa conservar a própria garantia.
3. O posicionamento do STJ em 2026: penhora do imóvel x penhora de direitos
Ao longo dos últimos anos, existiu intenso debate nos tribunais sobre a forma correta de operacionalizar a penhora na execução de dívidas de condomínio em imóveis alienados fiduciariamente. Duas correntes principais se estruturaram e hoje coexistem com aplicação prática respaldada pelo STJ e pelo TJSP.
A primeira linha de entendimento defende a penhora dos direitos aquisitivos derivados do contrato de alienação fiduciária. Nessa modalidade, a penhora recai sobre o montante econômico que o comprador já pagou ao banco durante o contrato. Os direitos sobre a promessa de compra e venda são levados à hasta pública judicial.
A segunda linha, reforçada em julgamentos recentes do STJ, admite a penhora direta da própria unidade imobiliária. Por ser o débito de natureza propter rem, o Tribunal Superior estabeleceu que a unidade geradora da despesa responde pelo pagamento das parcelas de condomínio, ainda que a propriedade resolúvel pertença à instituição financeira.
E a aplicação dessa regra nos tribunais é contínua e rigorosa. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 2.056.840/SP sob a relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze, reafirmou que a obrigação condominial é propter rem, o que autoriza a constrição judicial sobre o próprio bem que gerou os débitos. No Tribunal de Justiça de São Paulo, a 26ª Câmara de Direito Privado, no Agravo de Instrumento 2217648-52.2023.8.26.0000 relatado pelo Desembargador Felipe Ferreira, manteve a penhora e a designação de leilão judicial dos direitos decorrentes do financiamento, determinando a intimação do banco credor para tomar ciência do ato.
Adicionalmente, a Súmula 478 do STJ já previa que na execução de crédito condominial a penhora atinge a unidade geradora do débito, ainda que gravada por garantia real ou impenhorabilidade. No âmbito do TJSP, o Agravo de Instrumento 2087452-12.2024.8.26.0000 perante a 33ª Câmara de Direito Privado também negou efeito suspensivo para manter as hastas públicas do imóvel em débito.
4. O que ocorre com o financiamento bancário se a unidade for a leilão?
Uma dúvida comum é sobre a posição da instituição financeira quando o condomínio consegue marcar o leilão judicial da unidade. O banco não fica desamparado, porém ele é obrigado a participar do processo sob as regras da execução judicial.
O juiz determina a intimação pessoal do banco credor fiduciário antes da publicação do edital do leilão. A partir da intimação, ocorrem os seguintes efeitos:
- Leilão dos direitos aquisitivos: Se a penhora recair sobre os direitos, o arrematante (comprador do leilão) assume a posição de devedor junto ao banco, devendo continuar pagando as parcelas vincendas do financiamento ou quitar o saldo devedor. Do valor arrecadado na arrematação, paga-se primeiro o condomínio e o saldo é entregue ao devedor originário.
- Leilão do imóvel integral: Se a constrição recair sobre a totalidade do imóvel com a intimação do banco, o valor obtido na hasta pública é destinado prioritariamente ao pagamento do condomínio exequente e das custas processuais. O saldo remanescente é utilizado para quitar a dívida do financiamento bancário e, se sobrarem recursos, o valor restante vai para o morador.
Como se percebe, em qualquer das hipóteses o morador perde a posse da moradia se a dívida de condomínio não for liquidada antes da assinatura do auto de arrematação.
5. O bem de família protege o apartamento financiado de cobrança condominial?
Muitos executados tentam alegar em sua defesa a regra de proteção da impenhorabilidade do bem de família, fundamentada na Lei Federal nº 8.009/1990. A alegação sustenta que, por ser o único imóvel residencial onde a família habita, ele estaria imune a penhoras e leilões judiciais.
Trata-se de outro engano gravíssimo. O artigo 3º, inciso IV, da própria Lei nº 8.009/1990 prevê de maneira cristalina uma exceção expressa à impenhorabilidade. A lei estabelece que a proteção do bem de família não é oponível para a cobrança de taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel.
Portanto, mesmo que o imóvel seja a única moradia do casal ou de uma família com filhos menores ou idosos, a dívida de condomínio afasta a proteção legal e permite a alienação judicial do apartamento.
6. Como agir para suspender a execução e evitar o leilão judicial
A constatação de que o imóvel financiado pode ir a leilão por dívidas de condomínio não significa que o proprietário deva se desesperar ou aceitar a perda da moradia sem defesa técnica. Existem mecanismos processuais eficazes para paralisar a cobrança abusiva e proteger o patrimônio da família antes da perda definitiva do bem.
Na Borsatti Advocacia, estruturamos uma abordagem metodológica em 4 etapas para tratar a execução de despesas de condomínio em imóveis com financiamento ativo:
Framework de Proteção e Defesa Condominial Borsatti
7. Tabela Mito vs. Verdade sobre Penhora de Imóvel Financiado
| ❌ Mito Popular | ✅ Verdade Jurídica |
|---|---|
| "Imóvel financiado pertence ao banco, então o condomínio não pode penhorar nada." | O STJ e o TJSP autorizam a penhora do próprio bem ou dos direitos aquisitivos do comprador devido à natureza propter rem da taxa. |
| "O banco financista vai defender o morador e barrar o leilão na Justiça." | O banco é intimado apenas para resguardar seu crédito no leilão, não atuando como advogado do devedor inadimplente. |
| "A minha casa é bem de família, por isso não pode ser levada a leilão por condomínio." | A Lei 8.009/90 retira a impenhorabilidade do bem de família expressamente quando a dívida decorre do próprio imóvel (art. 3º, IV). |
| "Se o apartamento for a leilão, eu fico sem a casa mas a dívida do condomínio e do banco somem." | Se o valor arrematado não cobrir os débitos, o devedor perde o imóvel e continua sendo cobrado pelo saldo remanescente. |
| "Não adianta fazer nada quando a execução judicial do condomínio já foi iniciada." | É possível realizar acordos homologados ou apontar nulidades no processo para suspender o leilão até a assinatura do auto de arrematação. |
Perguntas Frequentes (FAQ)
O condomínio pode penhorar um apartamento financiado no banco?
Sim. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a dívida de condomínio possui natureza propter rem (vinculada à própria conservação da coisa). Por esse motivo, a cobrança autoriza a penhora e o leilão judicial tanto do próprio imóvel quanto dos direitos aquisitivos do comprador, prevalecendo sobre a garantia bancária.
O banco financista pode impedir o leilão do imóvel?
Não necessariamente. Embora a instituição financeira seja intimada no processo para ter ciência da execução, ela não possui o poder de vetar a hasta pública. O crédito condominial é considerado prioritário para resguardar a própria estrutura física e financeira do condomínio.
O bem de família protege o imóvel financiado contra a cobrança de condomínio?
Não. O artigo 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990 estabelece expressamente a exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família para a cobrança de taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel, como o condomínio.
Qual a diferença entre penhorar o bem e penhorar os direitos do financiamento?
Na penhora de direitos, a hasta pública leiloa a posição contratual do morador junto ao banco (o montante de parcelas pagas). Na penhora do imóvel, o bem em si vai a leilão. Ambos os procedimentos levam à perda do imóvel pelo morador se o débito não for regularizado.
Como suspender o leilão judicial de um imóvel financiado por condomínio?
A suspensão ocorre por meio da identificação de nulidades processuais (vício de citação, avaliação defasada), apresentação de impugnação ou embargos à execução e, prioritariamente, mediante a apresentação de um acordo judicial com plano de pagamento sustentável homologado pelo juiz.
Se você está enfrentando uma execução de condomínio em seu apartamento financiado, o passo seguinte é colocar a sua situação no Framework de Proteção e Defesa Condominial Borsatti. 👉
Falar pelo WhatsAppPor Fernando Henrique Borsatti — OAB/SP 436.803 — Direito Condominial, Imobiliário e Contencioso Cível | Indaiatuba-SP.
Atuando há mais de 7 anos no acompanhamento de execuções judiciais e na defesa de direitos imobiliários, unindo rigor técnico e atendimento acolhedor para proteger o patrimônio e a tranquilidade das famílias.