Cobrança de condomínio antes da entrega das chaves: é legal?

A compra de um imóvel novo representa um marco de planejamento financeiro e realização pessoal. Contudo, poucas situações geram tanta frustração no consumidor quanto abrir a caixa de e-mail e encontrar a cobrança mensal da taxa de condomínio referente a um apartamento cujas chaves ainda não foram entregues. A construtora comunica a expedição do Habite-se pela prefeitura e, a partir daquele instante, transfere os boletos do empreendimento para a conta do comprador. O imóvel continua trancado, a vistoria ainda não foi concluída, a portaria não permite o seu acesso, mas a fatura chega pontualmente com acréscimo de juros e ameaça de negativação nos órgãos de proteção ao crédito.

Diante do boleto em mãos e da negativa da construtora em arcar com os valores até a conclusão das obras, surge a dúvida inevitável que aflige milhares de compradores todos os meses: é legal exigir o pagamento da taxa de condomínio antes da entrega efetiva das chaves?

Não, a cobrança de taxa de condomínio antes da entrega das chaves é absolutamente ilegal. A obrigação de arcar com as despesas condominiais surge apenas com a efetiva imissão na posse do imóvel pelo comprador. Até a entrega física das chaves, a responsabilidade exclusiva pelo pagamento das cotas ordinárias e extraordinárias é da construtora ou incorporadora.

De quem é a responsabilidade pelo condomínio antes da entrega das chaves?

A taxa de condomínio tem como finalidade o custeio da manutenção das áreas comuns, segurança, limpeza, energia elétrica e conservação da estrutura física do edifício. Trata-se de uma contraprestação financeira direta pela fruição e utilização dos serviços disponibilizados ao morador.

Pensar que o comprador deve pagar pelo condomínio sem possuir as chaves equivale a exigir o pagamento da tarifa de pedágio de uma rodovia na qual o motorista foi impedido de trafegar. A lógica jurídica estabelece que a fruição da coisa é o elemento gerador da obrigação.

A natureza da obrigação condominial

No Direito Imobiliário, as taxas de condomínio são classificadas como obrigações propter rem, ou seja, obrigações que acompanham o bem imóvel. Contudo, em se tratando de relação de consumo entre comprador e construtora em empreendimentos na planta, a existência do contrato de compra e venda não basta por si só para vincular o comprador às dívidas de conservação do prédio.

Enquanto a construtora detém a posse direta da unidade habitação, é ela quem usufrui da estrutura, realiza os ajustes de engenharia e mantém o imóvel sob sua guarda. Portanto, a responsabilidade pelo pagamento de qualquer cota condominial nesse período pertence exclusivamente à construtora vendedora.

O entendimento pacificado do STJ: o marco da imissão na posse (Tema 886)

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou esse debate e encerrou qualquer divergência sobre o tema. Ao julgar recursos repetitivos que balizam a atuação dos tribunais estaduais de todo o país, a Corte estabeleceu critérios objetivos sobre o momento exato em que a obrigação condominial passa para o comprador.

O precedente vinculante do Tema Repetitivo 886

No julgamento do Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), sob a relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão na Segunda Seção do STJ, ficou definido que o que determina a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das obrigações condominiais é a sua efetiva imissão na posse no imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça, ao fixar a tese do Tema 886 (REsp 1.345.331/RS), pacificou que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é definida pela imissão na posse, ou seja, pela entrega física das chaves ao comprador, aliada à ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Você pode consultar o inteiro teor dessa orientação diretamente no portal do Superior Tribunal de Justiça.

Com essa decisão, o STJ fixou 3 condições cumulativas para que a cobrança ao comprador seja legítima:

• Disponibilização da posse direta mediante a entrega das chaves ao comprador;
• Efetiva possibilidade de uso e gozo do imóvel pelo adquirente;
• Ciência inequívoca da administradora do condomínio sobre a imissão na posse.

A consolidação na Segunda Seção do STJ

Mesmo após a tese fixada no Tema 886, construtoras insistiram em tentar transferir os custos arguindo que a celebração da escritura ou a expedição do habite-se seriam marcos suficientes. No julgamento dos Embargos de Divergência em Recurso Especial (EREsp 1.483.939/SP), a Segunda Seção do STJ reafirmou com contundência a sua posição.

No julgamento do EREsp 1.483.939/SP, o STJ ratificou expressamente que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves ao comprador, define o instante a partir do qual surge a obrigação do adquirente de arcar com as despesas de condomínio, sendo irrelevante a data do contrato ou do registro imobiliário. Acompanhe os desdobramentos jurisprudenciais no JusBrasil.

Expedição do Habite-se não autoriza a cobrança do condomínio

Um dos argumentos mais utilizados pelas construtoras para justificar o envio de boletos é a emissão do auto de conclusão de obra, conhecido como Habite-se. A empresa envia uma notificação informando que a obra foi liberada pela prefeitura e que, por consequência, o condomínio foi constituído em assembleia instalatória.

Entretanto, do ponto de vista jurídico, o Habite-se é mero ato administrativo municipal de fiscalização urbanística. A expedição da certidão indica que o prédio respeitou o projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura, mas não garante que o apartamento específico do comprador esteja acabado, sem vícios ou pronto para habitabilidade.

Diferença prática entre Habite-se e Entrega das Chaves

Entre a emissão do Habite-se e a entrega efetiva do imóvel ocorrem etapas cruciais nas quais a construtora retém a posse do bem:

• Vistoria da unidade: verificação de defeitos de acabamento, pintura, instalações elétricas e hidráulicas;
• Reparo de pendências: período em que o imóvel permanece sob a responsabilidade dos operários da construtora para correção de vícios apontados pelo comprador;
• Individualização da matrícula: procedimentos de cartório necessários para a liberação do financiamento bancário final.

Exigir que o comprador pague o condomínio durante esse período intermediário equivale a fazê-lo custear a manutenção de uma obra sob a gestão e proveito da construtora.

A nulidade das cláusulas contratuais abusivas no Código de Defesa do Consumidor

Ao se defenderem de notificações ou processos judiciais, as construtoras costumam citar uma cláusula específica da promessa de compra e venda que estabelece que o comprador assume os encargos condominiais a partir da expedição do Habite-se ou da instalação da assembleia inicial.

Essa tese defensiva não possui respaldo legal. O contrato de promessa de compra e venda firmado com construtoras é classificado como contrato de adesão, no qual o comprador não possui a faculdade de negociar as cláusulas redações impostas pela empresa.

O respaldo do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor

O artigo 51, inciso IV, da Lei Federal nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) estabelece que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas incompatíveis com a boa-fé ou com a equidade, ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

Em consonância com a legislação protetiva do consumidor, o STJ pacificou no AgInt no AREsp 1.733.914/SP que é abusiva e nula a cláusula contratual que transfere ao adquirente a obrigação de pagar a taxa de condomínio antes de sua imissão na posse do imóvel. Consulte os precedentes de nulidade no portal STJ.

Dessa forma, qualquer cláusula contratual que imponha o pagamento de condomínio antes do recebimento das chaves é nula, não produzindo efeito legal e não podendo ser invocada pela construtora para compelir o pagamento.

Método P.A.R. de Proteção do Comprador: como agir diante da cobrança indevida

Para resguardar os direitos do comprador que se depara com cobranças ilegais de taxa condominial antes de estar com a posse do imóvel, desenvolvemos o Método P.A.R. (Provas, Alinhamento e Repetição), composto por 3 passos práticos de atuação técnica.

Tabela de Mitos e Verdades sobre a taxa de condomínio antes da posse

Esclareça abaixo as principais afirmações incorretas repassadas por gerentes de atendimento de construtoras durante a fase de entrega dos edifícios novos:

Como reaver os valores já pagos indevidamente (restituição simples ou em dobro)

Por receio de ter o nome incluído em cadastros de inadimplentes como SPC e Serasa, ou para evitar o impedimento na entrega das chaves do apartamento novo, muitos compradores efetuam o pagamento dos boletos de condomínio emitidos nos meses que antecedem a vistoria final.

O pagamento de uma dívida ilegal não convalida a abusividade cometida pela construtora. O ordenamento jurídico confere ao consumidor o direito de reaver integralmente todos os quantias desembolsadas sem causa jurídica justa.

Restituição em dobro pelo artigo 42 do CDC

O parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

Quando a construtora insiste na cobrança sabendo da jurisprudência pacificada do STJ desde o julgamento do Tema 886, fica evidenciada a ausência de engano justificável, abrindo espaço na via judicial para o pleito de devolução em dobro dos valores pagos indevidamente a título de taxa condominial.

Perguntas frequentes sobre condomínio antes das chaves (FAQ)